Quem tem a posse de um imóvel pelo tempo exigido em lei pode pedir o reconhecimento da usucapião diretamente no Registro de Imóveis, sem processo judicial. O pedido é feito por advogado e instruído com ata notarial, planta e memorial descritivo e documentos da posse. Se ninguém se opuser de forma fundamentada, o próprio cartório registra a propriedade; se houver impugnação fundamentada, o caso segue para o Judiciário.
O que é a usucapião extrajudicial
Usucapião é a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada, nas condições previstas em lei. O Código de Processo Civil de 2015 (Lei 13.105/2015) incluiu na Lei de Registros Públicos o art. 216-A da Lei 6.015/1973, que admite o pedido "sem prejuízo da via jurisdicional", processado "diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca" onde o imóvel está.
O procedimento foi reformado pela Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, e ajustado pela Lei 14.382, de 27 de junho de 2022. A regulamentação nacional veio com o Provimento 65/2017 da Corregedoria Nacional de Justiça, hoje incorporado ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023).
O cartório é uma opção, não uma etapa obrigatória. O Superior Tribunal de Justiça decidiu que quem pretende a usucapião pode ir direto ao Judiciário, sem antes tentar a via extrajudicial (REsp 1.824.133-RJ, Terceira Turma, julgado em 11/2/2020, Informativo 665).
As modalidades mais comuns e seus prazos
O cartório não cria uma usucapião diferente: ele reconhece as mesmas modalidades da lei civil, e o requerimento precisa indicar qual delas se aplica. As mais frequentes são:
- Extraordinária (art. 1.238 do Código Civil): posse de 15 anos, sem interrupção nem oposição, independentemente de título e de boa-fé. O prazo cai para 10 anos se o possuidor fez do imóvel sua moradia habitual ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo.
- Ordinária (art. 1.242 do Código Civil): posse de 10 anos, com justo título e boa-fé. Justo título é um documento que, em tese, serviria para transferir a propriedade, mas tem algum defeito. O prazo é de 5 anos quando o imóvel foi adquirido de forma onerosa com base em registro depois cancelado e o possuidor nele estabeleceu moradia ou fez investimentos de interesse social e econômico. Em 10/3/2026, a Terceira Turma do STJ entendeu que o recibo de compra e venda basta para preencher o requisito do justo título, por revelar a intenção das partes de transferir a propriedade (REsp 2.215.421-SE, Informativo 882).
- Especial urbana (art. 183 da Constituição, repetido no art. 1.240 do Código Civil): área urbana de até 250 m², possuída por 5 anos, sem interrupção nem oposição, como moradia do possuidor ou de sua família, desde que ele não seja dono de outro imóvel urbano ou rural. Esse direito só é reconhecido uma vez à mesma pessoa, e imóveis públicos não podem ser usucapidos (art. 183, §§ 2º e 3º).
- Familiar (art. 1.240-A do Código Civil, incluído pela Lei 12.424/2011): quem exerce, por 2 anos, sem interrupção nem oposição, posse direta e exclusiva sobre imóvel urbano de até 250 m² cuja propriedade divide com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usando-o como moradia, adquire o domínio integral, desde que não seja dono de outro imóvel. Em notícia de 30/6/2026, o STJ informou que a Quarta Turma considerou o limite de 250 m² aplicável à área total do imóvel, e não só à fração pedida (processo em segredo de justiça).
Há projeto de atualização do Código Civil em tramitação no Senado (PL 4/2025). Enquanto não for aprovado e sancionado, valem as regras acima.
Requisitos e documentos
O pedido é apresentado por advogado: o art. 216-A fala em requerimento "do interessado, representado por advogado", e o CNJ admite também a representação por defensor público. O requerimento indica, entre outros dados, a modalidade de usucapião, a origem da posse e os possuidores anteriores. Os principais documentos são:
- Ata notarial, lavrada por tabelião de notas, que atesta o tempo de posse do requerente e de seus antecessores (art. 216-A, I). Pela regulamentação do CNJ, ela não pode se basear apenas nas declarações do requerente e pode reunir testemunhos, imagens e documentos.
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com prova da anotação de responsabilidade técnica no conselho profissional (ART ou RRT), e assinados também pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel ou na dos imóveis confinantes (art. 216-A, II).
- Justo título ou outros documentos que mostrem a origem, a continuidade e o tempo da posse, como contratos e recibos. Se faltarem, a posse pode ser comprovada em justificação administrativa no próprio cartório (art. 216-A, § 15).
- Certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal, expedidas nos últimos 30 dias, exigidas pela regulamentação do CNJ.
Quando o imóvel é unidade de condomínio edilício, dispensa-se o consentimento dos titulares de direitos registrados na matrícula dos imóveis confinantes, bastando a notificação do síndico (art. 216-A, § 11).
As etapas no Registro de Imóveis
Notificação de quem não assinou. Se a planta não tiver a assinatura do proprietário registrado ou de algum confrontante, o registrador o notifica, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em 15 dias. O silêncio é interpretado como concordância (art. 216-A, § 2º, com redação da Lei 13.465/2017). Quem não é encontrado é notificado por edital, publicado duas vezes, por 15 dias cada (§ 13).
Ciência ao poder público. O oficial dá ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, que podem se manifestar em 15 dias. Pela regulamentação do CNJ, a falta de resposta não impede o andamento do pedido.
Edital para terceiros. O oficial publica edital para que terceiros eventualmente interessados possam se manifestar em 15 dias (art. 216-A, § 4º). O regulamento da corregedoria de cada Estado pode autorizar a publicação em meio eletrônico, dispensando o jornal (§ 14). Em São Paulo, a Corregedoria Geral da Justiça regulamentou o edital eletrônico em 2018 (Processo CG 2018/41053).
Registro. Vencidos os prazos, sem diligências pendentes e com a documentação em ordem, o oficial registra a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, abrindo matrícula, se for o caso (art. 216-A, § 6º).
Como explicado em Comprou com contrato de gaveta?, a usucapião pode ser o caminho quando falta algum elo na cadeia de contratos até o dono que consta da matrícula.
Impugnação, rejeição e o caminho judicial
Se alguém impugnar o pedido, o oficial tenta a conciliação ou a mediação, conforme a regulamentação do CNJ. A Lei 14.382/2022 deu nova redação ao § 10 do art. 216-A: sendo a impugnação justificada, os autos são remetidos ao juízo competente da comarca do imóvel, e o requerente emenda o pedido para o procedimento comum; sendo injustificada, o registrador não a admite.
Se a documentação for insuficiente e as dúvidas persistirem, o oficial pode rejeitar o pedido em nota de devolução fundamentada. A rejeição não impede o ajuizamento da ação de usucapião, como prevê a regulamentação do CNJ.
Custos e tempo
O procedimento envolve os emolumentos do tabelião, pela ata notarial, e os do Registro de Imóveis, além do trabalho técnico da planta e do memorial. Os valores são fixados pelos Estados e pelo Distrito Federal, nos termos do art. 1º da Lei 10.169/2000, e variam conforme a tabela local e o valor do imóvel. O tempo depende das notificações, dos editais e da qualidade dos documentos; cada situação exige a análise das suas circunstâncias. Veja também a página de direito imobiliário.
Perguntas frequentes
É preciso tentar o cartório antes de entrar com ação de usucapião?
Não. O STJ decidiu que o interesse em ajuizar diretamente a ação de usucapião independe de pedido prévio na via extrajudicial (REsp 1.824.133-RJ). A escolha entre cartório e Judiciário é de quem pede.
E se o dono que consta da matrícula não responder à notificação?
Pela redação dada pela Lei 13.465/2017 ao § 2º do art. 216-A, o silêncio do titular notificado, no prazo de 15 dias, é interpretado como concordância. Se ele não for encontrado, a notificação é feita por edital, com o mesmo efeito.
O cartório pode negar o pedido?
Sim. Com dúvidas não esclarecidas ou documentos insuficientes, o oficial rejeita o pedido em nota fundamentada, e com impugnação justificada o caso vai ao juízo da comarca. Em ambos os casos, a via judicial continua aberta.
Imóvel público pode ser objeto de usucapião em cartório?
Não. O art. 183, § 3º, da Constituição determina que imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião, regra que vale em qualquer via, judicial ou extrajudicial.
Conteúdo informativo, publicado em 13 de novembro de 2026. A legislação e a jurisprudência podem ter mudado desde então, e o texto não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.