Nos contratos de imóvel na planta assinados desde 28 de dezembro de 2018, a construtora pode atrasar a entrega em até 180 dias, se o contrato prever essa tolerância de forma clara e destacada. Passado esse prazo, o comprador que está em dia escolhe: desfaz o contrato, com devolução de tudo o que pagou e da multa contratual, ou mantém a compra e recebe, na entrega das chaves, 1% do valor pago por mês de atraso. Nos contratos mais antigos, valem as regras firmadas pelo Superior Tribunal de Justiça.
O prazo de tolerância de 180 dias
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, incluiu o art. 43-A na Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/1964). Pelo caput desse artigo, a entrega em até 180 dias corridos depois da data prevista para a conclusão do empreendimento não permite ao comprador desfazer o contrato nem gera multa para o incorporador, "desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada".
Antes da lei, o STJ já considerava válida essa tolerância. Em 2017, a Terceira Turma decidiu que não é abusiva a cláusula que prorroga a entrega por até 180 dias, e que o prazo que passar disso deve ser desconsiderado (REsp 1.582.318/RJ).
A mesma Lei 13.786/2018 criou o quadro-resumo, que abre o contrato e deve informar, entre outros dados, o prazo final para obtenção do habite-se e os efeitos contratuais do atraso previsto no art. 43-A (art. 35-A, XII, da Lei 4.591/1964). É ali que o comprador deve encontrar esse prazo e as consequências da demora.
Passado o prazo: as duas escolhas do comprador
Se a entrega ultrapassar a tolerância, e o comprador não tiver dado causa ao atraso, a lei abre dois caminhos.
Desfazer o contrato
O comprador pode pedir a resolução do contrato. Nesse caso, tem direito à devolução da integralidade dos valores pagos e à multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos da resolução, com correção pelo índice usado nas parcelas do preço (art. 43-A, § 1º, e art. 67-A, § 8º, da Lei 4.591/1964).
A devolução integral também é a regra da Súmula 543 do STJ: quando a culpa pelo desfazimento é exclusiva do vendedor ou construtor, as parcelas pagas são restituídas integralmente e de imediato. Em 2025, ao julgar o Tema 1.173, que trata da responsabilidade do corretor, a Segunda Seção do STJ registrou nos fundamentos que, reconhecida a responsabilidade da construtora pelo atraso, cabe a ela devolver ao consumidor integralmente o valor pago, inclusive a comissão de corretagem e a taxa de assessoria (SATI); o corretor só responde em situações excepcionais.
Manter o contrato e receber a indenização
Se preferir esperar o imóvel, o comprador que está em dia com os pagamentos recebe uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, por mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias e corrigida pelo índice do contrato (art. 43-A, § 2º).
Três detalhes do texto da lei:
- a base de cálculo é o valor já pago, e não o preço total do imóvel;
- a indenização é devida "por ocasião da entrega da unidade", e não mês a mês;
- ela não pode ser somada à multa do desfazimento (art. 43-A, § 3º).
Imagine um comprador que já pagou R$ 150.000,00 à incorporadora e recebe as chaves quatro meses depois do fim da tolerância. A indenização prevista na lei seria de R$ 6.000,00 (1% de R$ 150.000,00 por quatro meses), corrigidos, paga na entrega.
E os contratos assinados antes de 28/12/2018?
A Lei 13.786/2018 entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018, data da sua publicação. Em 2019, ao julgar os repetitivos sobre atraso na entrega (Temas 970 e 971), a Segunda Seção do STJ decidiu não aplicar a nova lei aos casos em julgamento, de contratos anteriores a ela, para evitar que quem assinou esses contratos fosse surpreendido, em respeito ao direito adquirido e ao ato jurídico perfeito.
Para esses contratos, valem as teses firmadas em recursos repetitivos:
- Tema 970: a multa por atraso prevista no contrato serve para indenizar a demora e, em regra, quando fixada em valor equivalente ao aluguel, não se soma aos lucros cessantes.
- Tema 971: se o contrato de adesão só prevê multa contra o comprador, ela deve servir de parâmetro para a indenização pelo atraso da construtora.
- Lucros cessantes presumidos: o atraso gera indenização pelo período de mora, com prejuízo presumido do comprador, ainda que ele não comprove que alugaria o imóvel (EREsp 1.341.138/SP, Segunda Seção, 2018).
No programa Minha Casa, Minha Vida, para as faixas 1,5, 2 e 3, o STJ fixou regras próprias no Tema 996, em 2019. Entre elas, o prazo de entrega não pode ficar vinculado à concessão do financiamento, o prejuízo pelo atraso é presumido e é ilícito cobrar juros de obra depois do prazo de entrega, contada a tolerância.
De quando a quando se conta o atraso
O atraso começa no dia seguinte ao fim do prazo combinado, já somada a tolerância válida. E termina na entrega efetiva das chaves. No julgamento do Tema 996 (Minha Casa, Minha Vida), o STJ afirmou nos fundamentos que a indenização vai até "a data do recebimento da unidade pelo adquirente, mediante a entrega das chaves, por ser o momento em que ele tem a efetiva posse do imóvel".
O que ainda está em discussão
Dois pontos não têm resposta firme no STJ.
O primeiro é se, nos contratos assinados depois da Lei 13.786/2018, a indenização de 1% do art. 43-A impede o pedido de lucros cessantes. Não localizamos decisão do STJ sobre isso.
O segundo é o pedido de lucros cessantes por quem escolhe desfazer o contrato. Em 2019, a Terceira Turma os concedeu até o trânsito em julgado, num contrato anterior à Lei 13.786/2018 (REsp 1.807.483/DF); em 2024, a Quarta Turma os negou, por entender que a devolução integral corrigida já recompõe o comprador (AgInt no REsp 1.881.482/SP). Cada situação exige a análise das suas circunstâncias.
E o dano moral?
Pela jurisprudência do STJ, o simples atraso não gera dano moral automático. A indenização por dano moral só é devida quando o atraso atinge direitos da personalidade, como num caso em que o casamento já estava marcado e a entrega atrasou mais de seis meses além da tolerância (AgInt no AgInt no AREsp 2.064.554/BA, Quarta Turma, 2023).
Perguntas frequentes
O banco que financiou a obra responde pelo atraso?
Em regra, não. Em setembro de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que o banco que atua apenas como agente financeiro e credor fiduciário da incorporação não tem legitimidade para responder às ações dos compradores por atraso ou vício na obra, e que o simples fato de fiscalizar a obra para liberar o empréstimo não muda isso (EAREsp 2.422.743/BA).
Há prazo para pedir de volta a comissão de corretagem?
Quando o pedido contra a construtora se baseia no desfazimento do contrato por atraso, o prazo é de dez anos, contado de quando o comprador soube da recusa em devolver integralmente as parcelas pagas (STJ, Tema 1.099, 2025).
A tolerância pode ser maior que 180 dias?
A lei admite até 180 dias corridos, e só se a cláusula for expressa, clara e destacada (art. 43-A). Antes dela, o STJ já desconsiderava o prazo que passasse de 180 dias (REsp 1.582.318/RJ).
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Conteúdo informativo, publicado em 7 de novembro de 2026. A legislação e a jurisprudência podem ter mudado desde então, e o texto não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.