A certidão central na compra de um imóvel é a da matrícula atualizada, emitida pelo Registro de Imóveis, porque nela aparecem o dono, as garantias, as penhoras e as ações que podem atingir o bem. Para lavrar a escritura, a lei pede poucos documentos: o comprovante do ITBI, as certidões fiscais, as certidões de propriedade e de ônus reais e, em condomínio, a declaração de quitação. As certidões pessoais do vendedor deixaram de ser exigidas, mas continuam sendo o meio de enxergar riscos que a matrícula não mostra.
A matrícula como centro: o que diz a Lei 13.097/2015
A matrícula é a ficha do imóvel no Registro de Imóveis da circunscrição onde ele fica. A Lei 13.097/2015 adotou o chamado princípio da concentração dos atos na matrícula. Pelo art. 54, os negócios que constituem, transferem ou modificam direitos reais sobre imóveis, como a compra e venda, são eficazes em relação a atos anteriores que não estejam registrados ou averbados na matrícula. Os incisos do artigo indicam quais são essas informações:
- a citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias, isto é, que buscam o próprio imóvel;
- a constrição judicial, ou a admissão da execução ou do cumprimento de sentença, averbada a pedido do interessado;
- restrições administrativas ou convencionais, indisponibilidades e outros ônus previstos em lei;
- a existência de ação capaz de reduzir o proprietário à insolvência, averbada por decisão judicial;
- qualquer constrição judicial sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do dono, averbada por decisão judicial, hipótese incluída pela Lei 14.825, de 20 de março de 2024.
O § 1º, com redação da Lei 14.382, de 27 de junho de 2022, completa a regra: situações que não constam da matrícula não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquire o imóvel ou o recebe em garantia. Ficam ressalvados os arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005, que trata da falência, e as formas de aquisição e extinção da propriedade que não dependem de registro.
O que a lei dispensa, e o que isso não significa
A Lei 14.382/2022 também incluiu o § 2º no art. 54. Para a validade ou a eficácia do negócio, e para caracterizar a boa-fé do comprador, não se exigem documentos ou certidões além dos previstos no art. 1º, § 2º, da Lei 7.433/1985, nem a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.
Isso protege quem compra confiando na matrícula, mas não afasta todos os riscos:
- Fraude à execução. Pela Súmula 375 do STJ, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. A prova de que o comprador sabia da ação contra o vendedor continua possível. Em 16/3/2026, a Quarta Turma do STJ considerou fraude à execução a transferência a descendente feita pelo devedor após a citação válida, sem exigir o registro da penhora (AREsp 2.847.102-GO, Informativo 883).
- Dívida ativa. Nas execuções fiscais, a regra é outra. O STJ afasta a Súmula 375 e aplica o art. 185 do Código Tributário Nacional (CTN), que presume fraudulenta a alienação feita por devedor com crédito tributário inscrito em dívida ativa que não tenha reservado bens suficientes para pagá-lo, sem exigir prova de má-fé de quem compra (REsp 1.141.990/PR, Tema 290; AgInt no AREsp 930.482-SP, Primeira Turma, 8/8/2023). Em 16/6/2026, por maioria, a Primeira Turma afastou a fraude quando o comprador de boa-fé se amparou em certidão negativa emitida pelo fisco, ainda que por erro (REsp 2.030.470-SC).
- Fraude contra credores. A venda feita por devedor insolvente pode ser anulada a pedido dos credores quando a insolvência for notória ou houver motivo para que o comprador a conheça (arts. 159 e 161 do Código Civil).
- Falência do vendedor, nas hipóteses dos arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005, ressalvadas pelo próprio art. 54.
Em resumo: a lei não exige as certidões do vendedor, mas são elas que revelam execuções, dívidas fiscais e trabalhistas capazes de pôr a compra em discussão.
O que é obrigatório para lavrar a escritura
A Lei 7.433/1985 determina que, além dos documentos de identificação das partes, só sejam apresentados os documentos expressamente previstos nela (art. 1º). Pelo § 2º, com a redação da Lei 13.097/2015, o tabelião registra na escritura a apresentação de:
- comprovante de pagamento do ITBI, o imposto municipal sobre a transmissão;
- certidões fiscais;
- certidões de propriedade e de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis.
A redação anterior mencionava também as certidões de "feitos ajuizados", expressão suprimida pela Medida Provisória 656/2014, convertida na Lei 13.097/2015.
O Decreto 93.240/1986, que regulamenta a lei, detalha alguns pontos. Para imóveis urbanos, as certidões fiscais são as dos tributos que incidem sobre o imóvel, como o IPTU; o comprador pode dispensá-las, mas responde, nos termos da lei, pelos débitos fiscais existentes (art. 1º, III, "a", e § 2º). As certidões do Registro de Imóveis valem, para esse fim, por 30 dias (art. 1º, IV). E o vendedor deve declarar na escritura, sob pena de responsabilidade civil e penal, outras ações reais ou pessoais reipersecutórias e outros ônus reais sobre o imóvel (art. 1º, § 3º).
Pesa ainda o art. 130 do CTN: os impostos sobre a propriedade, como o IPTU, sub-rogam-se na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Imóvel em condomínio
A venda de unidade em condomínio depende de prova de quitação das obrigações do vendedor com o condomínio (art. 4º, parágrafo único, da Lei 4.591/1964). A Lei 7.433/1985 considera prova de quitação a declaração do vendedor, sob as penas da lei, consignada na escritura (art. 2º, § 2º).
A declaração não muda a regra de fundo: pelo art. 1.345 do Código Civil, o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Por isso, convém pedir também a declaração do síndico ou da administradora. O tema foi tratado em Condômino inadimplente pode perder o apartamento?.
As certidões recomendáveis
Do imóvel:
- matrícula atualizada (certidão de inteiro teor) e certidão de ônus reais, no Registro de Imóveis da circunscrição, para conferir o dono, as transmissões anteriores, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, indisponibilidades e ações;
- certidão de débitos de IPTU, na prefeitura do município;
- declaração de quitação do condomínio, quando houver.
Do vendedor, e também do cônjuge, se for casado:
- certidões dos distribuidores cíveis e de execuções fiscais da Justiça Estadual (no Estado de São Paulo, emitidas pelo TJSP) e da Justiça Federal, no domicílio do vendedor e no local do imóvel;
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), criada pelo art. 642-A da CLT, incluído pela Lei 12.440/2011, que comprova a inexistência de débitos inadimplidos perante a Justiça do Trabalho;
- certidão de débitos relativos a tributos federais e à Dívida Ativa da União, emitida pela Receita Federal e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional;
- certidões dos tabelionatos de protesto.
Se o vendedor for empresa, entram também as certidões de falência e recuperação judicial. Uma certidão positiva não impede, por si, o negócio: o passo seguinte é entender o processo, seu valor, sua fase e se o patrimônio restante do vendedor basta para a dívida.
Quem compra só com contrato particular, sem escritura e registro, fica exposto a esses riscos por mais tempo, como explicado em Comprou com contrato de gaveta?. Cada situação exige a análise das suas circunstâncias. Veja também a página de direito imobiliário.
Perguntas frequentes
O tabelião exige as certidões pessoais do vendedor?
As certidões forenses e de distribuidores não são requisito da validade ou da eficácia da compra (art. 54, § 2º, da Lei 13.097/2015). O que a lei manda o tabelião consignar é o ITBI, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais (art. 1º, § 2º, da Lei 7.433/1985). Nada impede que o comprador as exija no contrato como condição do negócio.
Se a matrícula estiver limpa, a compra está garantida?
A matrícula sem anotações dá ao comprador de boa-fé a proteção do art. 54 da Lei 13.097/2015. Ela não afasta, porém, a fraude à execução provada a má-fé, a presunção fiscal do art. 185 do CTN, a fraude contra credores nem os casos de falência ressalvados pela própria lei. As certidões do vendedor ajudam a avaliar esses riscos e a demonstrar a boa-fé.
Quem paga IPTU e condomínio atrasados?
Perante a prefeitura e o condomínio, a dívida acompanha o imóvel: o IPTU sub-roga-se no comprador, salvo prova de quitação no título (art. 130 do CTN), e o adquirente responde pelos débitos condominiais do vendedor (art. 1.345 do Código Civil). Entre as partes, o contrato pode prever quem arca com cada valor, mas esse ajuste não vincula a prefeitura nem o condomínio.
Por quanto tempo vale a certidão da matrícula?
Para a lavratura da escritura, as certidões do Registro de Imóveis sobre ações reais e pessoais reipersecutórias e sobre ônus reais valem por 30 dias (art. 1º, IV, do Decreto 93.240/1986). Como a matrícula pode receber novas anotações a qualquer momento, o ideal é pedir uma certidão recente, próxima da assinatura.
Conteúdo informativo, publicado em 6 de novembro de 2026. A legislação e a jurisprudência podem ter mudado desde então, e o texto não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.