Comprou com contrato de gaveta? Como regularizar o imóvel em cartório

O contrato de gaveta obriga comprador e vendedor, mas não transfere a propriedade: na compra e venda, o imóvel só muda de dono com o registro no Registro de Imóveis. O caminho natural é assinar a escritura definitiva com o vendedor e registrá-la. Se ele não colaborar ou não for encontrado, a Lei 14.382/2022 permite pedir a adjudicação compulsória diretamente no Registro de Imóveis, desde que, entre outros requisitos, o preço esteja quitado.

O que é o contrato de gaveta

É o nome popular do compromisso de compra e venda, ou da cessão de direitos, assinado entre as partes e não levado a registro. O papel fica guardado, e o imóvel continua, oficialmente, em nome do vendedor.

Pelo Código Civil, a propriedade se transfere, entre vivos, pelo registro do título, e, até lá, "o alienante continua a ser havido como dono do imóvel" (art. 1.245, § 1º). Para imóvel de valor superior a trinta salários mínimos, a venda exige, em regra, escritura pública (art. 108). O contrato particular funciona como promessa: sem cláusula de arrependimento, dá direito a exigir a venda definitiva (art. 463), mas não a substitui.

O registro é lançado na matrícula, a ficha do imóvel que reúne donos, garantias, penhoras e ações.

Os riscos de ficar sem registro

Com o imóvel em nome do vendedor, o comprador fica exposto ao que acontecer com ele:

• Dívidas do vendedor. Credores podem pedir a penhora do imóvel. O comprador pode se defender por embargos de terceiro, que o STJ admite com base na posse decorrente de compromisso não registrado (Súmula 84), mas terá de enfrentar um processo.
• Morte ou divórcio. Com a morte, a herança passa aos herdeiros (art. 1.784 do Código Civil), e a escritura passa a depender deles ou do inventário. No divórcio, o imóvel pode entrar na partilha do casal.
• Venda em duplicidade. A matrícula não mostra a venda anterior, e o vendedor pode vender de novo ou dar o imóvel em garantia.
• Dificuldade para vender ou financiar. Bancos e compradores consultam a matrícula, onde o comprador não aparece como dono.

A Lei 13.097/2015 reforçou o peso do registro ao adotar a concentração dos atos na matrícula. Pelo art. 54, a venda é eficaz em relação a atos anteriores que não constem da matrícula, como citações, penhoras e indisponibilidades; a Lei 14.825, de 20 de março de 2024, acrescentou as constrições judiciais averbadas por decisão do juiz. O § 1º, com redação da Lei 14.382/2022, impede que situações fora da matrícula sejam opostas ao terceiro de boa-fé que compra o imóvel ou o recebe em garantia, salvo exceções legais. A compra que não está na matrícula pode não prevalecer contra quem, de boa-fé, compre do vendedor e registre antes.

Primeiro caminho: a escritura com o vendedor

Com o vendedor de acordo, o roteiro é o de qualquer compra e venda:

1. ITBI, o imposto municipal de transmissão (art. 156, II, da Constituição), devido ao município do imóvel (art. 156, § 2º, II): para um imóvel em Suzano, ao Município de Suzano. A lei manda o tabelião mencionar na escritura o comprovante do pagamento (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º), e as normas paulistas só dispensam essa menção se a lei municipal permitir pagar depois (Normas de Serviço, Cap. XVI, item 60).
2. Escritura pública, em tabelionato de livre escolha (art. 8º da Lei 8.935/1994), com regras próprias de competência na escritura por videoconferência (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 302). Se o vendedor for casado, a venda depende, em regra, da autorização do cônjuge (art. 1.647, I, do Código Civil).
3. Registro no Registro de Imóveis do local (art. 169 da Lei 6.015/1973), que é o que transfere a propriedade.

Quando o vendedor não colabora: adjudicação compulsória no cartório

Adjudicação compulsória é a transferência do imóvel ao comprador, sem a assinatura do vendedor, com base no contrato quitado. A Lei 14.382, de 27 de junho de 2022, incluiu na Lei de Registros Públicos o art. 216-B, que permite fazer o pedido no Registro de Imóveis do local. O Provimento nº 150, de 11 de setembro de 2023, da Corregedoria Nacional de Justiça, regulamentou o procedimento nos arts. 440-A a 440-AM do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (CNN), instituído pelo Provimento nº 149/2023.

O pedido exige:

• contrato de promessa de compra e venda, permuta ou cessão sem direito de arrependimento ainda exercitável (CNN, art. 440-B), com o histórico de todas as cessões (art. 440-G, II);
• prova do pagamento integral, por comprovantes bancários, recibos de autoria confirmável, mensagens do vendedor reconhecendo o pagamento ou declarações de imposto de renda, entre outros meios (art. 440-G, § 6º);
• ata notarial, documento em que o tabelião atesta fatos (art. 384 do Código de Processo Civil), com a identificação do imóvel, do comprador, do pagamento e do descumprimento da obrigação de outorgar a escritura (art. 216-B, § 1º, III);
• certidões dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e do domicílio do requerente que mostrem não haver litígio sobre o contrato (art. 216-B, § 1º, IV);
• pagamento do ITBI (art. 216-B, § 1º, V), cuja prova o CNN permite apresentar antes do registro, em 5 dias úteis da notificação do oficial (art. 440-AL);
• representação por advogado, com procuração com poderes específicos (art. 216-B, § 1º, caput e VI).

Não se exige registro prévio do contrato nem prova de regularidade fiscal do vendedor (art. 216-B, § 2º). Em São Paulo, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça disciplinam o procedimento (Cap. XX, itens 462 a 472.1) e pedem o comprovante do ITBI já com o requerimento (item 464, V).

Como funciona o pedido

1. O interessado obtém a ata notarial e protocola o requerimento no Registro de Imóveis, inclusive pelo Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (CNN, arts. 440-K e 440-M).
2. O oficial notifica o vendedor, que tem 15 dias úteis para concordar ou impugnar; seu silêncio pode levar à presunção de que o descumprimento alegado é verdadeiro (art. 440-S). Esgotados os meios de localização, a notificação é feita por edital (arts. 440-O e 440-X). O cônjuge ou companheiro é notificado quando a lei exigir seu consentimento (art. 440-P).
3. Havendo impugnação, o oficial ouve o requerente e decide; se uma das partes discordar, o juiz examina apenas se a impugnação procede (arts. 440-Z a 440-AE).
4. Sem impugnação, ou superada a que houver, o oficial analisa o pedido e, estando em ordem, registra a propriedade em nome do comprador, servindo o contrato como título (art. 216-B, § 3º; CNN, art. 440-AF). Indisponibilidade sobre o imóvel precisa estar cancelada até a decisão final (art. 440-AH).

A via judicial e a usucapião

O cartório é opção, não obrigação: o art. 216-B ressalva a via judicial. A ação de adjudicação compulsória tem base nos arts. 464 e 1.418 do Código Civil, e a sentença transitada em julgado produz os efeitos da declaração de vontade não emitida pelo vendedor (art. 501 do Código de Processo Civil). Pela Súmula 239 do STJ, esse direito não depende do registro do compromisso.

Quando faltam contratos que liguem o ocupante ao proprietário da matrícula, como numa cadeia de contratos de gaveta com elos perdidos, a regularização pode depender da usucapião, judicial ou extrajudicial (art. 216-A da Lei 6.015/1973), nos prazos e condições dos arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil.

E se o imóvel ainda estiver financiado?

A cautela é maior, porque o banco entra na relação. Na alienação fiduciária, o imóvel fica em propriedade fiduciária do banco até a quitação (art. 25 da Lei 9.514/1997), e o devedor pode transferir seus direitos com anuência expressa do credor (art. 29). No Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a venda ou cessão exige a interveniência do banco (art. 1º, parágrafo único, da Lei 8.004/1990). O STJ, em recurso repetitivo, decidiu que nas cessões de imóvel do SFH feitas após 25/10/1996 a anuência do banco é indispensável para o comprador pedir a revisão do financiamento (Tema 522).

Quem compra imóvel financiado por contrato de gaveta depende do vendedor, que segue devedor, e do banco. Cada situação exige a análise das suas circunstâncias. Veja também a página de direito imobiliário.

Perguntas frequentes

Preciso de advogado para regularizar?

Na adjudicação compulsória extrajudicial, sim: a lei exige representação por advogado com procuração específica (art. 216-B, § 1º, da Lei 6.015/1973), e o CNN admite também o defensor público (art. 440-C). Na ação judicial, também (art. 103 do Código de Processo Civil). Para a escritura assinada pelo próprio vendedor, os requisitos do art. 215 do Código Civil não incluem a participação de advogado.

E se o vendedor já morreu?

A regularização continua possível. Podem ser notificados os herdeiros, comprovados o óbito, a condição de herdeiros e a inexistência de inventário; havendo inventário, basta notificar o inventariante, responsável pelo inventário (CNN, art. 440-W).

O contrato precisa ter firma reconhecida?

Como regra, o contrato particular só é admitido a registro com as firmas reconhecidas (art. 221, II, da Lei 6.015/1973). Na adjudicação extrajudicial, se faltar o reconhecimento, o tabelião pode, quando viável, dar fé às assinaturas na ata notarial com base nos cadastros nacionais de notários (CNN, art. 440-G, § 7º).

Conteúdo informativo, publicado em 30 de outubro de 2026. A legislação e a jurisprudência podem ter mudado desde então, e o texto não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.