Pode, mas a perda do imóvel é a última etapa de uma execução judicial, e não a primeira consequência do atraso. A cota de condomínio está entre as poucas dívidas que autorizam a penhora até do imóvel em que a família mora, e a lei dá ao devedor várias oportunidades de pagar ou negociar antes que se chegue ao leilão.
Conhecer cada etapa ajuda o condômino a se organizar e o síndico a conduzir a cobrança dentro das regras do direito condominial.
Uma dívida ligada ao imóvel
Todo condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção da sua fração ideal (a parte do terreno e das áreas comuns que cabe a cada unidade), salvo se a convenção dispuser de outro modo (art. 1.336, I, do Código Civil).
Essa dívida se prende ao imóvel, e não apenas à pessoa. É o que os juristas chamam de obrigação propter rem ("por causa da coisa"), natureza que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece às cotas condominiais na edição 68 da sua Jurisprudência em Teses. Por isso, quem adquire a unidade responde pelos débitos do vendedor perante o condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil).
O atraso acrescenta encargos: correção monetária, os juros previstos na convenção e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º). Se a convenção não fixar os juros, aplica-se a taxa legal do art. 406 do Código, que corresponde à Selic descontada a inflação medida pelo IPCA.
Essa regra foi trazida pela Lei nº 14.905, de 28 de junho de 2024. Antes dela, na falta de previsão na convenção, os juros eram de 1% ao mês.
Da cobrança amigável à execução
Cobrar é dever do síndico, a quem compete cobrar as contribuições e as multas devidas (art. 1.348, VII, do Código Civil). Antes de recorrer à Justiça, é comum o condomínio enviar avisos, notificar o devedor e propor um acordo, o que pode evitar custos e desgaste para os dois lados.
Sem acordo, entra em cena o Código de Processo Civil (CPC). A contribuição prevista na convenção ou aprovada em assembleia, desde que comprovada por documentos, é título executivo extrajudicial (art. 784, X, do CPC).
Na prática, o condomínio pode ir direto à execução, sem um processo prévio para reconhecer a dívida, apresentando o demonstrativo atualizado do débito (art. 798, I, b). O STJ já admitiu incluir na mesma execução as cotas que vencerem durante o processo (REsp 1.756.791/RS, Terceira Turma, julgado em 6/8/2019).
O prazo para cobrar é de cinco anos (art. 206, § 5º, I, do Código Civil), contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela. Essa é a tese fixada pelo STJ no Tema 949 (REsp 1.483.930/DF, Segunda Seção, julgado em 23/11/2016), em julgamento de recursos repetitivos, no qual o tribunal fixa uma tese a ser aplicada aos processos que discutem a mesma questão.
Por que o bem de família não protege o imóvel
A Lei nº 8.009/1990 torna impenhorável o imóvel residencial da família, o chamado bem de família (art. 1º), mas abre exceções. Uma delas é a cobrança de "taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar" (art. 3º, IV).
O STJ aplica essa exceção às despesas condominiais do próprio imóvel e admite a penhora da unidade, ainda que ela sirva de moradia ao devedor (Jurisprudência em Teses, edição 68, tese 1).
Isso não significa que a penhora recairá, necessariamente, sobre o apartamento. O CPC dá prioridade à penhora de dinheiro (art. 835, I e § 1º), e o STJ já admitiu o bloqueio de saldo bancário em execução de cotas condominiais, quando suficiente para quitar a dívida (REsp 1.275.320/PR, Terceira Turma, julgado em 2/8/2012). Ainda assim, a própria unidade continua ao alcance da cobrança.
Nos imóveis financiados com alienação fiduciária, em que a propriedade fica com o credor (em geral, o banco) até a quitação, a questão ainda não está pacificada: a Segunda Seção do STJ admitiu, por maioria, a penhora do próprio imóvel, desde que haja citação prévia do credor fiduciário (REsp 2.100.103/PR, julgado em 12/3/2025), mas o tema aguarda julgamento em recurso repetitivo (Tema 1.266). Por isso, cada situação exige a análise das suas circunstâncias.
Como a execução anda, passo a passo
- Citação. O devedor é chamado ao processo para pagar em três dias (art. 829 do CPC). O juiz fixa de início honorários advocatícios de 10%, a cargo do devedor, que caem pela metade se a dívida for paga integralmente nesse prazo (art. 827, caput e § 1º).
- Defesa ou parcelamento. No prazo de 15 dias, o devedor pode apresentar embargos à execução, que são a sua defesa (art. 915). Pode, em vez disso, reconhecer a dívida, depositar 30% do valor, com custas e honorários, e pedir para pagar o restante em até seis parcelas mensais, com correção e juros. Essa opção implica renunciar aos embargos (art. 916, caput e § 6º).
- Penhora e avaliação. Sem pagamento, o oficial de justiça penhora bens e os avalia (arts. 829, § 1º, e 870).
- Adjudicação ou leilão. O condomínio pode pedir para ficar com o bem por valor não inferior ao da avaliação, a chamada adjudicação (art. 876). Se não o fizer, o bem é vendido por iniciativa particular ou em leilão judicial, eletrônico ou presencial (arts. 879 a 881).
- Garantias no leilão. O devedor é avisado com pelo menos cinco dias de antecedência (art. 889, I), e não se aceita lance por preço vil: abaixo do mínimo fixado pelo juiz ou, sem ele, abaixo de 50% da avaliação (art. 891).
- Pagamento. Com o valor apurado, paga-se a dívida, com juros, custas e honorários, observada a ordem de preferência se houver outros credores; o que sobrar é devolvido ao devedor (arts. 907 e 908).
Até a adjudicação ou a venda, o devedor pode encerrar a execução pagando a dívida atualizada, com juros, custas e honorários (art. 826).
O que o condomínio pode e o que não pode fazer
Além dos encargos do atraso, a lei condiciona o direito de votar e de participar das deliberações da assembleia à quitação das contribuições (art. 1.335, III, do Código Civil). Para quem descumpre seus deveres de forma reiterada, admite multa de até cinco vezes o valor da contribuição, aprovada por três quartos dos demais condôminos (art. 1.337).
O que o condomínio não pode é recorrer a meios de constrangimento. Para o STJ, é ilícito proibir o devedor e sua família de usar as áreas comuns, inclusive as de lazer, ainda que o regimento interno preveja a restrição, porque as sanções legais para a inadimplência são de natureza pecuniária.
Nesse sentido decidiram a Terceira Turma (REsp 1.564.030/MG, julgado em 9/8/2016) e a Quarta Turma (REsp 1.699.022/SP, julgado em 28/5/2019). O tribunal também rejeitou a suspensão de serviços essenciais, como o elevador (REsp 1.401.815/ES, Terceira Turma, publicado em 13/12/2013).
No julgamento de 2016, o STJ observou que a restrição servia, na prática, para expor o devedor e sua família a uma situação vexatória perante os vizinhos, em descompasso com a dignidade da pessoa humana.
Perguntas frequentes
O inquilino é quem deve pagar o condomínio?
Perante o condomínio, o dever de contribuir é do condômino, e a dívida acompanha a unidade (arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil). A Lei do Inquilinato apenas divide os gastos entre locador e inquilino: as despesas ordinárias cabem ao inquilino (art. 23, XII, da Lei nº 8.245/1991), e as extraordinárias, como reformas que interessem à estrutura do prédio, ao proprietário (art. 22, X e parágrafo único).
Se o inquilino deixar de pagar, em regra o condomínio cobra o proprietário, que acerta as contas com o inquilino com base no contrato.
Quem compra um apartamento com dívida assume o débito?
Sim. O comprador responde pelos débitos do vendedor perante o condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil). Por isso, antes de fechar negócio, convém pedir ao condomínio uma declaração de que não há débitos e consultar a matrícula do imóvel no registro de imóveis, onde o condomínio pode ter anotado (averbado) a existência de uma execução (art. 828 do CPC).
Dá para negociar depois que a execução começou?
Sim. O juiz deve buscar a autocomposição, isto é, o acordo entre as partes, a qualquer tempo (art. 139, V, do CPC). Havendo acordo, a execução fica suspensa durante o prazo dado para o pagamento e, se ele não for cumprido, retoma o seu curso (art. 922). Do lado do condomínio, o síndico deve respeitar a convenção e as deliberações da assembleia (art. 1.348, IV, do Código Civil), inclusive quanto a parcelamentos e abatimentos de encargos.
Conteúdo informativo, publicado em 26 de outubro de 2026. A legislação e a jurisprudência podem ter mudado desde então, e o texto não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.