Pode. Para o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a convenção pode proibir ou autorizar expressamente esse uso, e a exploração reiterada do apartamento em estadias curtas, como as oferecidas pelo Airbnb, não combina com a destinação residencial: para admiti-la, é preciso aprovação de dois terços dos condôminos. A questão de saber se a simples cláusula "residencial" já basta para impedir esse uso, porém, ainda aguarda uma tese definitiva do STJ em recurso repetitivo.
A seguir, o que já foi decidido, o que continua em aberto e o que a assembleia pode fazer no dia a dia do condomínio.
Locação por temporada não é o mesmo que estadia por aplicativo
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê a locação para temporada: aquela destinada à residência temporária do locatário, para lazer, cursos, tratamento de saúde, reformas em seu imóvel e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, "contratada por prazo não superior a noventa dias", esteja ou não mobiliado o imóvel (art. 48). O dispositivo não foi alterado desde 1991.
O STJ, contudo, tem entendido que as estadias curtas oferecidas por plataformas, com alta rotatividade de hóspedes, nem sempre se encaixam nessa figura. Para a Quarta Turma (REsp 1.819.075/RS) e para a Terceira Turma (REsp 1.884.483/PR), trata-se de contratos atípicos, isto é, sem disciplina própria em lei: não são locação residencial por temporada nem hospedagem hoteleira, regida pela Lei nº 11.771/2008.
Um ponto importante: o meio de divulgação não define a natureza do negócio. Segundo o voto da relatora no julgamento da Segunda Seção do STJ de 2026, tanto a locação por temporada quanto a hospedagem podem ser contratadas por plataforma digital sem perder sua natureza jurídica. O que pesa é a forma de uso do imóvel.
O que diz o Código Civil sobre a destinação
Entre os deveres do condômino está o de "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação" (art. 1.336, IV, do Código Civil). Se o prédio é residencial, as unidades também devem ter uso residencial.
Mudar essa destinação exige quórum qualificado. Desde a Lei nº 14.405, de 12 de julho de 2022, o art. 1.351 do Código Civil diz: "Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária." Antes dessa lei, a mudança de destinação dependia de unanimidade.
O caminho do STJ até aqui
2021, Quarta Turma. No REsp 1.819.075/RS, julgado em 20/4/2021, a Turma decidiu por maioria, com o voto condutor do ministro Raul Araújo, que, havendo destinação residencial na convenção, os proprietários não podem oferecer as unidades em estadias curtas por plataformas como o Airbnb, ressalvando que a própria convenção pode autorizar esse uso.
2021, Terceira Turma. No REsp 1.884.483/PR, relatado pelo ministro Villas Bôas Cueva, a Turma afirmou que o condomínio de destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação por curto período e manteve a decisão de assembleia que vedou locações por prazo inferior a 90 dias.
2026, Segunda Seção. Em 7/5/2026, ao julgar o REsp 2.121.055/MG, relatado pela ministra Nancy Andrighi, a Segunda Seção, que reúne as duas Turmas de direito privado, decidiu por maioria que a utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, com reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a destinação residencial. Para que esse uso seja admitido, a convenção deve prevê-lo, com aprovação de dois terços dos condôminos (notícia do STJ). No caso, a convenção previa uso residencial sem tratar expressamente das estadias curtas, e a proprietária pretendia anunciar o apartamento com frequência e por poucas diárias.
O que ainda não está pacificado
Logo depois, em 1º/6/2026, a Segunda Seção afetou os REsp 2.272.536 e 2.272.537 ao rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo. A questão é definir se a cláusula de destinação residencial da convenção basta para impedir a locação de unidades por curto período, por plataformas digitais, independentemente de proibição expressa (notícia do STJ).
Foi determinada a suspensão, em todo o país, dos processos individuais ou coletivos que tratem da mesma questão. Até a redação deste texto, a tese não havia sido fixada. Quando for, servirá de referência para os processos que discutem a mesma questão.
Em resumo:
- É firme que a convenção pode autorizar ou proibir expressamente as estadias curtas e que mudar a destinação exige dois terços dos votos dos condôminos.
- Predomina no STJ, inclusive na Segunda Seção, o entendimento de que a exploração reiterada e profissional por plataformas não se ajusta à destinação residencial, mas a decisão de 2026 foi por maioria.
- Está em aberto, até o julgamento do Tema 1.443, se a cláusula "residencial", sozinha, basta para impedir esse uso em todos os casos.
No Congresso, o Projeto de Lei nº 2.474/2019, do Senado, propõe alterar a Lei do Inquilinato para disciplinar a locação por plataformas e exigir autorização expressa na convenção nos condomínios. Segundo a página oficial do projeto, ele segue em tramitação, aguardando relatório na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania.
O que a assembleia pode fazer sem proibir
Um condomínio pode preferir não vedar as estadias curtas, mas organizá-las. Respeitados a convenção e os quóruns aplicáveis, é comum que o regimento interno ou deliberações de assembleia tratem de pontos como:
- cadastro prévio de hóspedes na portaria, com identificação e período da estadia;
- regras de entrega de chaves e de acesso, para não sobrecarregar os funcionários;
- uso de áreas comuns, como piscina, salão e academia, pelos ocupantes temporários;
- prazo mínimo de ocupação, como no caso da Terceira Turma, que admitiu a vedação de locações inferiores a 90 dias.
Cada medida precisa ser razoável e não pode servir de proibição disfarçada quando a convenção autoriza esse uso. Imagine um condomínio cuja convenção admite expressamente as estadias curtas: regras de portaria são legítimas, mas exigências que inviabilizem por completo a atividade tendem a ser questionadas.
Multas para quem descumpre
O condômino que descumpre o dever de respeitar a destinação (art. 1.336, IV) fica sujeito à multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, que não pode passar de cinco vezes o valor das suas contribuições mensais, sem prejuízo das perdas e danos; na falta de previsão, a assembleia decide sobre a cobrança por dois terços, no mínimo, dos condôminos restantes (art. 1.336, § 2º).
Para o descumprimento reiterado dos deveres, o art. 1.337 permite multa de até cinco vezes o valor da contribuição condominial, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes. Se o comportamento antissocial reiterado tornar a convivência incompatível, a multa passa a corresponder a dez vezes esse valor, até nova deliberação da assembleia (parágrafo único). Em decisão noticiada em 2015 (REsp 1.365.279), a Quarta Turma do STJ entendeu que a multa por comportamento antissocial exige notificação prévia do condômino, com oportunidade de defesa.
Cada situação exige a análise das suas circunstâncias, em especial do texto da convenção e das atas das assembleias.
Perguntas frequentes
Se a convenção não menciona o Airbnb, o apartamento pode ser anunciado?
Não há resposta definitiva. Pela decisão da Segunda Seção de maio de 2026, a exploração reiterada em estadias curtas descaracteriza a destinação residencial e depende de aprovação de dois terços dos condôminos. Mas a questão está afetada ao Tema 1.443, e a tese do STJ ainda não foi fixada.
Alugar por temporada, por dois meses, também é proibido?
A locação para temporada da Lei do Inquilinato, por até 90 dias e para residência temporária (art. 48), é figura diferente das estadias curtas e rotativas tratadas pelo STJ. Ainda assim, convém verificar a convenção e o regimento, já que o STJ admitiu, por exemplo, a fixação de prazo mínimo de locação pela assembleia.
Qual quórum é preciso para liberar ou proibir as estadias curtas na convenção?
Alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício ou da unidade depende de dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil, na redação da Lei nº 14.405/2022). Na assembleia, convém conferir o número de votos com base na lista de condôminos e registrar o resultado em ata.
Conteúdo informativo, publicado em 9 de novembro de 2026. A legislação e a jurisprudência podem ter mudado desde então, e o texto não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.