Depende de onde o vazamento começa. Se a água vem de um cano, ralo ou revestimento que pertence ao apartamento de cima, o conserto e os danos causados embaixo ficam, em regra, a cargo do dono dessa unidade. Se vem da prumada, do telhado ou de outra parte comum do prédio, a responsabilidade é do condomínio.
Por isso, o primeiro passo é descobrir a origem da infiltração, o que muitas vezes exige uma avaliação técnica. A seguir, as regras que orientam essa divisão e os caminhos para resolver a situação dentro do que o direito condominial prevê.
O que é de cada um no prédio
O Código Civil divide o condomínio edilício em partes de propriedade exclusiva, como os apartamentos, e partes de propriedade comum dos condôminos (art. 1.331 do Código Civil). Entre as partes comuns, a lei menciona expressamente o solo, a estrutura do prédio, o telhado e "a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade" (art. 1.331, § 2º). O terraço de cobertura também é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio (§ 5º).
Na prática, costuma-se distinguir:
- Rede geral (prumada ou coluna): as tubulações verticais que atravessam os andares e servem a várias unidades. Integram a rede geral e, portanto, as partes comuns.
- Instalações da unidade: os ramais que saem da prumada e abastecem só aquele apartamento, além de ralos, registros, louças, rejuntes e a impermeabilização de box e áreas molhadas. Em regra, pertencem à área privativa.
A fronteira exata nem sempre é evidente. A convenção e os documentos de instituição do condomínio podem trazer detalhes, e um vazamento na junção entre o ramal e a coluna, por exemplo, costuma gerar dúvida.
Quando o vizinho de cima responde
Entre os deveres do condômino está o de não utilizar a sua unidade de maneira prejudicial "ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores" (art. 1.336, IV, do Código Civil). As regras do direito de vizinhança, por sua vez, garantem ao proprietário ou possuidor o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos moradores provocadas pela utilização do imóvel vizinho (art. 1.277).
Além disso, quem causa dano a outra pessoa por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência comete ato ilícito e fica obrigado a repará-lo (arts. 186 e 927).
Há decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que tratam a responsabilidade decorrente do direito de vizinhança como objetiva, isto é, independente de prova de culpa. Foi o que afirmou a 29ª Câmara de Direito Privado ao julgar a Apelação 1107889-65.2015.8.26.0100, em 17/6/2020.
Nesse caso, a perícia concluiu que os problemas no apartamento vizinho vinham da falta de impermeabilização de estruturas, pisos, ralos e caixilhos (as esquadrias das janelas) da unidade do réu, e o tribunal o condenou a fazer os reparos indicados pelo perito. O condomínio ficou de fora: embora a manutenção da fachada caiba a ele, o acórdão considerou que janelas e esquadrias de cada apartamento integram a área privativa.
Responder pelo dano significa, em geral, eliminar a causa do vazamento e recompor o que foi atingido embaixo, como forro, pintura e revestimentos, além de outros prejuízos que se comprovem.
Quando a conta é do condomínio
Compete ao síndico "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns" (art. 1.348, V, do Código Civil). Se a infiltração nasce na prumada, no telhado, na fachada ou em outra área comum, o reparo é despesa do condomínio, custeada por todos os condôminos, e os danos causados à unidade atingida também podem ser cobrados dele.
O TJSP tem decisões nesse sentido. Na Apelação 0004564-34.2013.8.26.0562, julgada em 10/11/2016, a 25ª Câmara de Direito Privado manteve a condenação de um condomínio a indenizar o morador cujo apartamento sofreu infiltrações e alagamento atribuídos à má conservação do telhado do prédio.
A responsabilidade do condomínio pela área comum não impede que ele cobre de um condômino o dano que este tenha causado à tubulação comum, por exemplo durante uma reforma. Nesse caso, valem as mesmas regras gerais dos arts. 186 e 927 do Código Civil.
E o seguro?
O Código Civil torna obrigatório o seguro de toda a edificação "contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial" (art. 1.346), e cabe ao síndico contratá-lo (art. 1.348, IX). Essa é a cobertura mínima exigida pela lei. Danos por água e a responsabilidade civil do condomínio perante moradores e terceiros dependem das coberturas efetivamente contratadas, que variam de uma apólice para outra.
Quem tem seguro residencial também deve consultar a sua apólice, já que algumas preveem coberturas para danos por água ou para responsabilidade civil. Se a seguradora indenizar o segurado, ela passa a ter os direitos dele contra quem causou o dano. Essa regra hoje está no art. 94 da Lei nº 15.040, de 9 de dezembro de 2024, que passou a disciplinar o contrato de seguro, entrou em vigor um ano após a sua publicação e revogou os artigos do Código Civil que tratavam desse contrato (arts. 757 a 802). A regra do seguro obrigatório do prédio, no art. 1.346, continua em vigor.
Como agir diante do vazamento
- Registre tudo. Fotos e vídeos com data das manchas, goteiras e objetos danificados, além das mensagens trocadas. Para reforçar o registro, é possível pedir a um tabelião uma ata notarial, documento em que ele atesta a existência e o modo de existir de um fato (art. 384 do Código de Processo Civil).
- Comunique o vizinho e o síndico por escrito. O síndico pode ajudar a localizar a origem e, se o problema estiver em área comum, deve providenciar o reparo.
- Busque a origem com apoio técnico. Um profissional habilitado pode indicar de onde vem a água, e um laudo escrito facilita qualquer conversa posterior.
- Facilite o acesso para o reparo. Nas regras de vizinhança, a lei obriga o proprietário ou ocupante a tolerar, mediante prévio aviso, a entrada do vizinho no imóvel quando indispensável à reparação da casa deste, o que vale também para esgotos, goteiras e aparelhos higiênicos; se a entrada causar dano, o prejudicado tem direito a ressarcimento (art. 1.313, I, §§ 1º e 3º, do Código Civil). A norma foi escrita para imóveis vizinhos em geral, e sua aplicação entre apartamentos de um mesmo prédio depende das circunstâncias e do que dispuser a convenção.
- Tente um acordo. Com o laudo em mãos, vizinhos, condomínio e seguradoras muitas vezes chegam a uma solução sobre o reparo e o ressarcimento. Vale formalizar por escrito o que foi combinado.
Se não houver acordo
Persistindo a divergência, resta o Judiciário. Quando a dúvida principal é técnica, o Código de Processo Civil admite a produção antecipada da prova, entre outros casos, quando ela puder viabilizar a autocomposição ou quando o prévio conhecimento dos fatos puder justificar ou evitar o ajuizamento de uma ação (art. 381, II e III). Nesse procedimento, o juiz não se pronuncia sobre a ocorrência do fato nem sobre suas consequências jurídicas (art. 382, § 2º).
Outra possibilidade é o Juizado Especial Cível, competente para as causas cíveis de menor complexidade, entre elas as de valor até quarenta salários mínimos (art. 3º, I, da Lei nº 9.099/1995). Nas causas de até vinte salários mínimos, as partes podem comparecer pessoalmente, sem advogado; acima desse valor, a assistência é obrigatória (art. 9º). Como a lei se refere a causas de menor complexidade, casos que dependam de perícia mais elaborada podem não se ajustar ao Juizado, e cada situação exige a análise das suas circunstâncias.
Perguntas frequentes
O vizinho de cima diz que o problema é da prumada. Quem tem razão?
Depende de onde está o defeito, e por isso a avaliação técnica é decisiva. A prumada integra a rede geral do prédio, que é parte comum (art. 1.331, § 2º, do Código Civil); o ramal, o ralo e a impermeabilização da unidade, em regra, não. Convém que o síndico acompanhe a vistoria, já que, se a origem estiver na área comum, cabe ao condomínio providenciar o conserto.
O condomínio pode cobrar o conserto da prumada só do morador de cima?
Em regra, não: a conservação das partes comuns é encargo do condomínio, custeado por todos na proporção das frações ideais, salvo disposição diversa da convenção (arts. 1.336, I, e 1.348, V, do Código Civil). A situação muda se ficar demonstrado que o morador danificou a tubulação comum, caso em que ele responde pelo dano que causou (arts. 186 e 927).
Existe prazo para cobrar os danos?
Sim. A pretensão de reparação civil prescreve em três anos (art. 206, § 3º, V, do Código Civil). Quando a infiltração se prolonga no tempo, o início da contagem pode ser objeto de discussão.
Conteúdo informativo, publicado em 2 de novembro de 2026. A legislação e a jurisprudência podem ter mudado desde então, e o texto não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.